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Sandra Pacho
El blog de la abogada Sandra Pacho en Tribuna Valladolid

¿Estás pensando en vender la vivienda del portero? Conoce los pasos a seguir para desafectar un elemento común

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La desafectación de un elemento común supone la transformación de este en un elemento privativo.

 

Es habitual que las comunidades de propietarios que disponen de viviendas comunitarias, pisos del portero o similares, decidan proceder a la desafectación de dicho elemento con la finalidad de venderlo y obtener un beneficio económico para la comunidad, así como rebajar las cuotas comunitarias.

 

Una de las mayores consecuencias de la desafectación es que se hace necesario rehacer los coeficientes comunitarios pues un nuevo elemento privativo pasa a formar parte de la comunidad, y por ello deben recalcularse todos los coeficientes y otorgarle uno nuevo a este elemento.

 

Esto supone que nos encontramos ante una modificación del título constitutivo pues los coeficientes se van a ver alterados, al integrarse una cuota más que modificará y rebajará las ya existentes.

 

Para desafectar un elemento común es necesario cumplir con las formalidades exigidas para tal fin:

 

Es necesario realizar una junta de propietarios en cuya convocatoria se exponga como punto del orden del día la votación y aprobación de la desafectación y en su caso de la venta del elemento común.

 

En este sentido es importante convocar a todos los propietarios de forma fehaciente (normalmente a través de burofax) pues aunque suponga un coste elevado, evitará futuros problemas de falta de notificación.

 

Una vez celebrada la junta, es necesario que se adopten los siguientes acuerdos: Aprobación de la desafectación del elemento común y otorgamiento al presidente de los poderes necesarios para otorgar la escritura pública de desafectación y realizar todas aquellas gestiones que sean necesarias para tal fin. Este poder debe ser amplio para no generar dudas ante el Notario ni ante el Registrador.

 

Es importante detallar la cuota de participación del nuevo elemento, así como la modificación de las cuotas del resto de propietarios.

 

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad requerirán para su aprobación y validez, la unanimidad total de propietarios, que a la vez represente el total de las cuotas de participación.

 

Como en este supuesto se está procediendo la modificación del título constitutivo, se requiere la unanimidad de todos los propietarios y cuotas de participación de todos los puntos anteriormente expuestos.

 

En este punto es importante señalar que el artículo 17.8 de la L.P.H establece que se computarán como votos favorables los de los propietarios ausentes en la junta, que debidamente citados a la misma e informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales.

 

Es decir, que una vez adoptado el acuerdo por unanimidad de los asistentes, se dejará un plazo de 30 días naturales para que los vecinos ausentes puedan manifestar su discrepancia en relación con el acuerdo adoptado y en caso de que no lo hicieran en dicho plazo se entenderá como un voto favorable al acuerdo.

 

En caso de que la intención posterior a la desafectación sea la venta de dicho elemento deberá aprobarse igualmente la venta del elemento común, facultar al presidente para que otorgue la escritura pública de compraventa y todas aquellas gestiones relacionadas con tal finalidad, así como decidir el destino del dinero que se obtendrá con la venta.

 

En caso de que ya existiese un comprador se expondrán los datos del mismo, así como la propuesta del precio de venta.

 

Es habitual que el dinero obtenido con la venta pase a engrosar la cuenta corriente comunitaria quedando como remanente para posibles arreglos u obras que tenga que realizar la comunidad. Sin embargo, también cabe la posibilidad de que se decida repartir el dinero obtenido de la venta entre los propietarios.

 

Una vez que se hayan adoptado todos estos acuerdos por unanimidad, el presidente acudirá a la notaría a otorgar la escritura pública de desafectación del elemento común y en su caso, de compraventa del mismo.

 

Entendemos que para desafectar un elemento común, es válido el acuerdo de la junta de propietarios en el que se aprueba la desafectación del bien y el otorgamiento de los poderes necesarios al presidente para otorgar la escritura pública por unanimidad, de manera que no se exige que todos los propietarios acudan de forma presencial el día de la escritura.

 

Cuestión distinta es la venta del bien, en principio deberían acudir todos los propietarios pues se exige su consentimiento en el momento de la inscripción, sin que sea suficiente el acuerdo de la junta de propietarios, si bien siempre podrían otorgar poder notarial a favor del presidente para evitar acudir de forma presencial.

 

Es de gran importancia conocer que también se requiere el consentimiento de los acreedores que poseen garantías sobre los pisos o locales de la comunidad. Es decir, si alguna de las viviendas o locales se encuentran gravadas por una hipoteca, deberán gestionarlo previamente con sus entidades financieras, quienes también deberán acudir el día de la firma para prestar su consentimiento.

 

La desafectación de un elemento común supone realizar diversos trámites y formalidades en aras a la consecución del resultado, por ello es importante que cuentes con asesoramiento profesional que te permita cumplir con todos los requisitos exigidos de forma escrupulosa.

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