Hoy día "el problema de la vivienda" ocupa tertulias de café, cañas de barra entre amigos, programas de radio y ríos de tinta en la prensa. Todos hablan de la vivienda y casi todos tienen una opinión sobre el tema sepan o no sepan de lo que hablan. Al fin y al cabo todos o así debería ser, vivimos en una, pagando una renta o una hipoteca. ¿Pero qué ha pasado para que un país eminentemente inversor en la propia vivienda se encuentre en este momento con este gran problema de falta de oferta y construcción de viviendas? Trataremos de dar respuesta a esta pregunta en este artículo, con vocación de síntesis pero que aclare las dudas.

Llevo en el mundo de la promoción inmobiliaria de nuestra ciudad desde el año 1989 y he pasado por diferentes ciclos alcistas y bajistas y he conocido de primera mano la hecatombe de 2008 y el languidecer de la nómina de empresas locales dedicadas a la promoción y construcción de viviendas. De todo ello podríamos hacer otro interesante artículo pero vayamos a la complicada situación actual. Estas son las variables que, al menos, debemos considerar si pretendemos entender lo que ocurre:

1-Posicionamiento de las entidades financieras frente al sector.

2- Hiper regulación del sector-Código técnico de la edificación.

3- Administraciones públicas. Licencias e impuestos.

4- Coste de la construcción. Falta de empresas y profesionales.

1.- Posicionamiento de las entidades financieras frente al sector.

Consecuencia de la hecatombre provocada por la irrupción en la promoción inmobiliaria del sector financiero (Cajas de ahorros principalmente) en los primeros años del siglo y hasta el año 2008, las entidades financieras se han visto sometidas a un estricto autocontrol en lo relativo al sector inmobiliario. Esto ha provocado que estas entidades, comprensiblemente escarmentadas, extremen la prudencia. De este modo, las entidades financieras no financian la materia prima a los promotores, el suelo o edificios a rehabilitar, exigiendo que aparte de financiar "de su bolsillo" el 100% del suelo, sufraguen un 25% al menos del resto de la inversión a realizar. Todo se complica además si el mismo bien, suelo o edificación, han de responder de una obligatoria línea de avales de cantidades entregadas a cuenta. El promotor además habrá de tener, en documento privado, comprometida la venta en firme de entre el 60 o el 70% de las viviendas objeto de la promoción lo que fijará precio e impedirá que la revalorización de mercado en los años que dure la construcción, juegue a su favor. En definitiva, con condiciones como las expuestas y en operaciones a 3 ó 4 años, muy alta debe ser la rentabilidad calculada para que merezca la pena invertir con capital propio en un sector que a duras pena proporcionará un 6% de rentabilidad anual. Todo ello anticipa el aterrizaje, siempre comprometido, de los célebres "fondos", caros y arriesgados.

2.- Hiper regulación del sector. Código Técnico de la edificación.

Sorteados felizmente los peligros y avatares financieros, el promotor encarga el proyecto. Y aquí llega la madre de todos los disparates, la hiper regulación que nos condiciona en forma de CODIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN, una norma estatal, monumento al voluntarismo buenista, que impone unos estándares de calidad absolutamente desproporcionados y que, de facto, prohíbe la promoción de viviendas económicas o de bajo precio, justo aquellas que son tan necesarias en momentos de necesidad de viviendas. Todo el mundo debe acceder a un BMW o un Mercedes y se prohíbe el acceso a vehículos buenos y dignos de gamas medias o económicas. Esta norma ha conseguido que en los barrios de las ciudades no se vea una grúa, nada se construya, ya que sus estándares de renta no permiten afrontar las consecuencias derivadas del celebérrimo Código Técnico de la Edificación, que confunde churras con merinas y que obliga a los promotores a instalar carísimos sistemas que el ciudadano no puede pagar.

3- Administraciones públicas. Licencias e impuestos.

La lista de impuestos, tasas, avales de todas las administraciones, que ha de afrontar una promoción inmobiliaria, desde la compra del solar hasta que se escrituran las viviendas a nombre de sus compradores, es infinita y variopinta. Y hablo de suelo urbano consolidado que, si tiene tramitación urbanística  multiplica el exprimidor. Todos ellos repercuten evidentemente en el precio final. Compras el suelo y afrontas el IVA o ITP (Estado y/o Comunidad Autónoma), cada paso que das está obligado a pasar por la notaría y pagar notarías, registros y... ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, de la Obra Nueva, División horizontal, préstamo promotor, división del préstamo e infinidad de documentos, referidos a la totalidad de la operación en la mayoría de los casos que, al elevadísimo tipo del 1,5 % (en 2008 era de 0,5 %) supone un verdadero quebranto para la operación. A todo ello hemos se sumar los avales de todo tipo (ocupación de vía pública, daños en calzadas o aceras, transporte de residuos etc) que se deben de prestar y la obligación, caso de estar en zona histórica, de hacer un sondeo y estudio arqueológico por cuyos resultados te toca rezar. A todo ello le sumas un depósito de algo menos del 5% de gastos de tramitación y la madre del cordero: un 3,90 % (este equipo de gobierno lo ha bajado) de ICIO-Licencia de obras que ni siquiera en casco histórico está bonificado. Y aquí llegamos al paso del Rubicón y es que licencias que hasta hace bien poco se concedían en una media de cinco meses en estos momentos, pese a la voluntad y esfuerzo, que me constan, del equipo de gobierno hoy están superando el plazo de un año en su tramitación, con exigencia de informes sectoriales "positivos" (movilidad, medio ambiente, SEPI, parques y jardines...) a sumar al de arquitectura, que nunca llegan, cuya efectiva emisión nadie controla, para proyectos sencillos, con continuos, sucesivos y extemporáneos requerimientos de documentación adicional o cambios, que anulan la legítima responsabilidad del proyectista, por parte de técnicos extremadamente suspicaces y un trato al promotor e inversor en la ciudad, que resulta ser merecedor de toda sospecha. Esto, con precios de la construcción que superan los 1.300 euros el metro cuadrado y costes financieros muy elevados comprometen seriamente la rentabilidad cuando no la viabilidad de la operaciones inmobiliarias que en muchos casos se abortan o abandonan.

¿Y el suelo? Ciudades como Valladolid eliminaron las llamadas "áreas homogéneas", reservas quizá exageradas de suelo a urbanizar, sin sustituirlas por ninguna otra cosa. Consecuencia:  suelo escaso y caro. No hace falta decir que un gran consenso de ciudad en esta materia sería fundamental y ayudaría mucho.

4- Coste de la construcción. Falta de empresas y profesionales.

Esta parte de la exposición se explica por sí sola. Apenas unas pocas empresas profesionales de la construcción han sobrevivido al Tsunami del 2008, en ciudades como Valladolid. No hay apenas profesionales cualificados y las pocas empresas supervivientes se las ven y desean para contratar gente que resuelva los problemas en obra. Si a este negro panorama le sumas el tremendo incremento del coste de materiales y subcontratas, obras que en 2018 se ejecutaban a 800euros el metro cuadrado, hoy superan en la mayoría de los casos los 1.300 euros/m2, aproximándose a los 2.000euros/m2 en el caso de las reformas.

• Conclusión. Las CUATRO CLAVES:

• Modificación y ampliación de las normas municipales que convierten el suelo en escaso y caro. Necesitamos suelo barato por abundante y a la espera de una Ley del Suelo más liberalizadora, basta con que los Ayuntamientos y Junta tomen conciencia del problema ampliando las áreas y sectores de suelo urbanizable.
• Las entidades financieras deben "repensarse" volver al sector sin traumas pasados, financiar al menos una parte del suelo a intereses razonables, con las debidas garantías, que impidan aventuras como las que conocimos.
• Modificar el Código Técnico de la edificación radicalmente, que permita construir viviendas económicas a precios asequibles.
• Los Ayuntamientos se comprometan a tramitar las licencias en plazos entre 3 y 5 meses si es preciso mediante el silencio administrativo positivo, poniendo en su lugar esos informes "sectoriales" que, en la mayor parte de los casos, no aportan nada.
• Y hay una QUINTA CLAVE: bajada generalizada de los impuestos por parte de TODAS las administraciones, tratando a nuestras empresas como lo que hoy son, una rara especie a proteger cuya razón de ser es y debe ser la rentabilidad, pero cuya labor diaria repercute de forma decisiva en el bienestar de la ciudad y el empleo de nuestros ciudadanos.

Sin TODAS estas reformas combinadas e imprescindibles y un trato más cuidadoso a nuestras empresas promotoras y constructoras por parte de las administraciones, la construcción de las viviendas que necesitamos será una quimera imposible.